Gebäudeenergieausweis

Der Gebäudeenergieausweis nach Inkrafttreten des GEG

Inhalt des Wiki-Artikels

• Energieausweise im Gebäudeenergiegesetz
• Für welche Gebäudearten gibt es Energieausweise?
• Neuerungen bei Gebäudeenergieausweisen seit 2021
• Vorteile und Nachteile des neuen Gebäudeenergieausweises

Der Gebäudeenergieausweis ist ein marktwirtschaftliches Instrument, das dazu dient, über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes zu informieren. Bis zum Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) waren die Details zum Energieausweis in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Am 1. November 2020 löste das Gebäudeenergiegesetz die EnEV ab. Die rechtlichen Vorgaben zum Gebäudeenergieausweis sind in Teil 5 GEG enthalten.

Energieausweise im Gebäudeenergiegesetz

In Teil 5 des Gebäudeenergiegesetzes sind Grundsätze zum Gebäudeenergieausweis sowie zu dessen Ausstellung und Verwendung festgelegt. Demnach sind die Energieausweise ausschließlich zur Information über energetische Eigenschaften vorgesehen, durch sie sind Gebäude hinsichtlich ihrer Energieeffizienz vergleichbar. Zu beachten ist dabei, dass es zwei verschiedene Arten an Gebäudeenergieausweisen gibt:

• Energiebedarfsausweis
• Energieverbrauchsausweis

Für ein und dasselbe Gebäude weisen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis unterschiedliche Werte aus. Wer die Energieeffizienz von verschiedenen Gebäuden miteinander vergleichen will, muss also auf die Art des Energieausweises achten. Gebäudeenergieausweise haben in der Regel eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Werden allerdings bestimmte Änderungen an einem Gebäude durchgeführt, die sich auf die Energieeffizienz auswirken, kann bereits vor Ablauf der Gültigkeitsdauer ein neuer Gebäudeenergieausweis erforderlich sein. Energieausweise werden für ein Gebäude oder für Gebäudeteile ausgestellt. Bei Neubauten und bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ist der Gebäudeenergieausweis Pflicht, Ausnahmen gibt es bei kleinen Gebäuden und Baudenkmälern.

Für welche Gebäudearten gibt es Energieausweise?

Den Gebäudeenergieausweis gibt es für Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Ob für Wohngebäude ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis notwendig ist, hängt von der Größe des Gebäudes und weiteren Faktoren ab. Für Wohngebäude mit höchstens vier Wohneinheiten gilt:

• Wenn ein bestehendes Wohngebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt, kann zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis gewählt werden.
• Erfüllt das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht, muss ein Energiebedarfsausweis ausgestellt werden. Dies ist deshalb so geregelt, weil in kleineren, nicht energetisch sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten einen starken Einfluss auf den Gesamtenergieverbrauch hat.
• Bei Neubauten und bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ist ausschließlich ein Energiebedarfsausweis zulässig.

Sie erfahren hier Einzelheiten zu den Energieausweisen für Wohngebäude, wie zum Beispiel, welche Daten sie enthalten und ob alte und neue Gebäudeenergieausweise vergleichbar sind. Für Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien gibt es ebenfalls Energiebedarfsausweise und Energieverbrauchsausweise. Bei Bestandsgebäuden kann zwischen den zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen gewählt werden. Wird ein neues Nichtwohngebäude errichtet, ist der Energiebedarfsausweis Pflicht. Auch nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ist ausschließlich der Energiebedarfsausweis zulässig. Für Wohngebäude sind Energieausweise seit 2008 verpflichtend, für Nichtwohngebäude seit 2009 – jedoch nur, wenn das Objekt neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Seit dem Jahr 2002 muss für jeden Neubau ein Gebäudeenergieausweis erstellt werden.

Neuerungen bei Gebäudeenergieausweisen seit 2021

Bis zur Einführung des GEG war die EnEV maßgebend für das Erstellen von Energieausweisen. Das Gebäudeenergiegesetz vereint die EnEV, das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), die mit dem Inkrafttreten des GEG außer Kraft getreten sind. Mit dem neuen Gesetz gingen einige Neuerungen im Hinblick auf die Gebäudeenergieausweise einher, die am 1. Mai 2021 in Kraft getreten sind. Die Energieausweise enthalten nun mehr Informationen zum energetischen Zustand eines Objekts. Dadurch sollen sie transparenter für Interessenten wie Käufer und Mieter sein. Folgende Angaben müssen in den neuen Gebäudeenergieausweisen zusätzlich enthalten sein:

• Treibhausgas-Emissionen der Immobilie
• Angaben zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen (zuvor nur im Energiebedarfsausweis Pflicht)
• Präzisere Modernisierungsempfehlungen
• Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung

Seit Einführung der Neuerungen ist eine Vor-Ort-Begehung der Immobilie durch den Aussteller des Gebäudeenergieausweises notwendig, es reicht nicht mehr aus, ihm nur die erforderlichen Daten zur Verfügung zu stellen. Außerdem sind nun nicht nur Gebäudeeigentümer, sondern auch Makler verpflichtet, Interessenten einen Gebäudeenergieausweis vorzulegen.

Für Nichtwohngebäude wurde mit dem GEG eine Aushangpflicht eingeführt. Gebäudeenergieausweise müssen in behördlich genutzten Objekten mit starkem Publikumsverkehr, deren Nutzfläche größer als 250 m² ist, ausgehängt werden. Eine Aushangpflicht besteht auch bei Immobilien in Privateigentum, wenn starker Publikumsverkehr herrscht und die Nutzfläche mehr als 500 m² groß ist.

Vorteile und Nachteile des neuen Gebäudeenergieausweises

Der neue Gebäudeenergieausweis bringt für viele Parteien Vorteile mit sich. Miet- oder Kaufinteressenten erhalten einen detaillierten Einblick in den energetischen Zustand einer Immobilie, so dass sie die Unterhaltungskosten besser abschätzen können. Eigentümer von Gebäuden bekommen präzise Modernisierungsempfehlungen, besonders im geringinvestiven Bereich, so dass sie langfristig Energie und Kosten sparen können. Für sie hat der neue Gebäudeenergieausweis aber auch einen Nachteil: Durch den höheren Aufwand beim Erstellen steigen die Kosten für den Energieausweis an. Die Gebäudeenergieausweise sollen zum Klimaschutz beitragen, indem sie energieeffizienzsteigernde Maßnahmen aufzeigen. Da viele der Maßnahmen zur Verbesserung des energetischen Zustands ohne großen Aufwand umzusetzen sind und die Kosten dafür sich innerhalb eines überschaubaren Zeitraums amortisieren, weil Energie eingespart wird, sollen Eigentümer auf diese Weise motiviert werden, Gebäude zu modernisieren.

Einen Anreiz zur Modernisierung stellen staatliche Förderprogramme dar. Zahlreiche Maßnahmen, die darauf abzielen, die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern, sind förderungsfähig. Im Januar 2021 startete die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG). Zuvor bestehende Förderprogramme wie das CO₂-Gebäudesanierungsprogramm, das Programm zur Heizungsoptimierung (HZO), das Anreizprogramm Energieeffizienz (APEE) und das Marktanreizprogramm zur Nutzung Erneuerbarer Energien im Wärmemarkt (MAP) wurden durch die BEG ersetzt, die drei Teilprogramme umfasst:

• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG)
• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG)
• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Seit Januar 2021 kann ein Investitionszuschuss für Einzelmaßnahmen beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden, seit dem 1. Juli 2021 gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für alle drei Teilprogramme Förderkredite mit Tilgungszuschuss sowie Zuschüsse für die Programme BEG WG und BEG NWG. Geplant ist, dass eine Förderung bei allen drei Varianten wahlweise als direkter Investitionszuschuss über die BAFA oder als zinsverbilligter Förderkredit mit Tilgungszuschuss über die KfW beantragt werden kann.