Renovierung, Sanierung und Modernisierung: Diese Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet. Aber sie bezeichnen tatsächlich unterschiedliche Sachverhalte, die zum Teil sogar gesetzesrelevant sind.
Inhalt des Blogartikels
Wo liegen die Unterschiede zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovierung?
Im Wort Sanierung steckt der lateinische Begriff sanare, dessen Bedeutung Heilung ist. Anlass für eine Sanierung sind erhebliche Baumängel. Sie müssen beseitigt werden, um das Gebäude bewohnbar zu halten oder in einen wieder bewohnbaren Zustand zu versetzen.
Bei der Modernisierung geht es darum, die Ausstattung des Gebäudes auf den aktuellen technischen Stand zu bringen. Damit wird nicht nur der Wohnkomfort erhöht, sondern auch der Wert des Gebäudes. Häufig ist es das Ziel einer Modernisierung, den Energieverbrauch des Gebäudes zu senken. Oft gehen Sanierungsmaßnahmen in eine weiterführende Modernisierung über.
Eine Renovierung verursacht unter den drei genannten Maßnahmen in der Regel den geringsten Aufwand. Hier geht es um die Beseitigung kleinerer Mängel in den Innenräumen und um Schönheits- bzw. Kleinreparaturen. Viele Wohnungs- oder Hausnutzer, darunter auch Mieter, führen die Arbeiten an der Immobilie selbst und ohne Unterstützung von Handwerkern aus.
Beispiele für Renovierung, Sanierung und Modernisierung
Bei der Renovierung geht es häufig um Maßnahmen wie das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken oder auch das Erneuern von Fußbodenbelägen. Hintergrund sind nicht unbedingt Beschädigungen oder Mängel, die unbedingt zu beseitigen sind. Doch von Zeit zu Zeit ist in jeder Immobilie eine optische Auffrischung notwendig, damit sich die Bewohner in ihrem Umfeld weiter wohlfühlen. Eine länger nicht renovierte Wohnung sieht abgewohnt und ungepflegt aus. Mietverträge enthalten oft Klauseln, in welchen zeitlichen Abständen Zimmer malermäßig zu renovieren sind.
Sanierungen sind notwendig, wenn schwerwiegende Beschädigungen am Baukörper aufgetreten sind. Das können zum Beispiel großflächige Schäden im Außenputz, Risse und Schäden im Mauerwerk, ein undichtes Dach oder Wasserschäden sein. Auch Schimmelbefall erfordert unbedingt eine Sanierung. Schimmel schädigt nicht nur das Mauerwerk. Er stellt auch ein erhebliches gesundheitliches Risiko für die Bewohner dar. Im Lauf der Arbeiten kann sich der Fokus von der reinen Sanierung zur Modernisierung verschieben. In einigen Fällen ist das sogar gesetzlich vorgeschrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt zum Beispiel die Anbringung einer Wärmedämmung, wenn im Zuge einer Fassadensanierung mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert werden. Gleiches gilt für großflächige Dachsanierungen, wie zum Beispiel eine Neueindeckung.
Neben der erwähnten Wärmedämmung der Fassade, die auch auf die Kellerdecke, Bodenplatte sowie die oberste Geschossdecke bzw. das Dach ausgedehnt werden sollte, zählen der Einbau moderner wärmedämmender Fenster, der Einbau einer modernen energiesparenden Heizung oder die Veränderung des Wohnungszuschnitts durch Entfernung oder Einbau von Trennwänden ebenfalls dazu.
Der genaue Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung ist deswegen bedeutsam, weil du laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen staatliche Fördergelder in Form von vergünstigten Krediten oder rückzahlungsfreien Zuschüssen erhältst.
In den meisten Fällen kannst du, entsprechende Fähigkeiten und Kenntnisse vorausgesetzt, Sanierungsmaßnahmen ohne Hilfe von Fachleuten durchführen. Eine Ausnahme bilden Arbeiten an der Elektroinstallation. Hier sind zumindest die Kontrolle und Abnahme durch einen Elektromeister notwendig. Bei Änderungen oder Neubauten von Schornsteinen ist vor Inbetriebnahme die Zustimmung des Bezirksschornsteinfegers vorgeschrieben.
Bei förderfähigen Modernisierungsmaßnahmen ist oft die Mitwirkung eines staatlich registrierten Energie-Effizienz-Experten für die Planung sowie die Durchführung der Arbeiten durch Fachfirmen obligatorisch.
Rechte und Pflichten als Mieter und Vermieter
Am einfachsten verhält es sich bei Renovierungen. Im Prinzip kannst du als Mieter Renovierungsarbeiten und einfache Schönheitsreparaturen selbständig in Angriff nehmen. Die Kosten trägst du. Es sei denn, im Mietvertrag ist der Sachverhalt anders geregelt.
Zum Beispiel könnte der Vermieter festlegen, dass er bei der geplanten Erneuerung von Fußbodenbelägen das letzte Wort hat. Es liegt sicher nicht im Interesse des Vermieters, dass ein hochwertiger Parkettboden durch den Mieter durch Laminat ersetzt wird. Denn das würde den Wert seiner Immobilie schmälern.
Im Mietvertrag kann auch festgelegt sein, in welcher Form du dir die Renovierungskosten mit dem Vermieter teilst. Oft gibt es jedoch gar keine solchen Festlegungen im Mietvertrag. Damit bist du als Mieter bei Renovierungen frei in deinen Entscheidungen. Dann sieht der Mietvertrag allerdings häufig vor, dass der Mieter im Rahmen eines Auszugs den Ursprungszustand bei Einzug in die Wohnung wieder herzustellen hat.
Im Interesse eines guten Verhältnisses ist es eine gute Idee, wenn du als Mieter geplante Renovierungen mit deinem Vermieter absprichst.
Sanierungsmaßnahmen
Sanierungsmaßnahmen können eine starke Belastung für die Mieter darstellen. Als Vermieter solltest du daher vorab deine Mieter über Ablauf und Dauer informieren. Bei sehr umfassenden Sanierungen versucht der Besitzer des Gebäudes oft, alle Mietverhältnisse aufzulösen. So kann er Arbeiten störungsfrei durchführen und muss keine Rücksicht auf Mieter nehmen. Die Kosten für die Sanierung trägst du als Vermieter allerdings selbst.
Als Mieter kannst du dich unter Umständen gegen eine Kündigung gerichtlich zur Wehr setzen und bei starken Einschränkungen durch die Arbeiten die Mietzahlungen kürzen. Eine Mieterhöhung ist bei fortdauerndem Mietverhältnis nach einer reinen Sanierung ausgeschlossen.
Modernisierungsmaßnahmen
Recht ähnlich sieht es bei Modernisierungen aus. Auch hier sollten die Mieter rechtzeitig informiert werden. Bei sehr umfassenden Modernisierungen versuchen die Immobilienbesitzer im Vorfeld alle Mietverträge zu kündigen. Im Gegensatz zur Sanierung darf der Vermieter allerdings die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Und der nach der Modernisierung erreichte höhere Wohnstandard berechtigt ihn auch zu Mieterhöhungen. Dennoch ist er bei fortbestehenden Mietverträgen an örtlich übliche Erhöhungsstufen gebunden. Bei einer Neuvermietung nach Modernisierung kann er die höhere Miete freier festlegen.
