Der Denkmalschutz stellt bei der Sanierung von Immobilien besondere Anforderungen an dich. Wir zeigen dir, welche das sind und informieren dich zu den Kosten und Förderungen.
Inhaltsverzeichnis
Darum ist der Denkmalschutz bei der Sanierung von Häusern relevant
Der Denkmalschutz von Gebäuden dient dazu, die ursprüngliche Bausubstanz und das historische Erscheinungsbild von Bauwerken, kompletten Straßenzügen (Ensembleschutz) oder Gesamtanlagen zu erhalten. Dazu muss ein öffentliches Interesse aus historischer, künstlerischer, architektonischer, wissenschaftlicher oder heimatgeschichtlicher Sicht bestehen. Demnach kann ein kleines Fachwerkhaus gleichermaßen unter Denkmalschutz fallen wie eine Jugendstilvilla.
Wenn du dein denkmalgeschütztes Haus sanieren möchtest, musst du die Vorgaben des jeweiligen Denkmalschutzgesetzes (DSchG) erfüllen, das in deinem Bundesland gilt. Denn Denkmalschutz ist Ländersache. Daher gibt es auch unterschiedliche Vorschriften, die einzuhalten sind.
Umso wichtiger ist es, die Denkmalschutzbehörde von der Planung bis zur Umsetzung einzubeziehen. Verstöße können sehr teuer werden. In Bayern beispielsweise musst du schlimmstenfalls mit einer Geldbuße von bis zu 5 Millionen Euro rechnen. In einigen Bundesländern drohen dem Eigentümer, der ein unter Denkmalschutz stehendes Haus vollständig oder teilweise abreißt, sogar bis zu 2 Jahre Freiheitsentzug. Selbst Enteignung, sofortiger Baustopp oder Rückbau sind möglich.
Mögliche Einschränkungen bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien
Die Einschränkungen richten sich danach, ob es sich um ein Einzeldenkmal oder Ensembleschutz handelt.
Bei einem Einzeldenkmal darfst du das Aussehen des gesamten Hauses innen wie außen nicht verändern, sondern nur instand setzen. Hier gibt es Vorschriften, welche Materialien, Farben und Verarbeitungstechniken du verwenden darfst.
Handelt es sich um einen Ensembleschutz, musst du das äußere Erscheinungsbild bewahren, zum Beispiel die Farbe, das Fachwerk oder gestalterische Elemente. Innen sind Umbauten erlaubt.
Typische genehmigungspflichtige Baumaßnahmen
In der Regel zählen zu den genehmigungspflichtigen Arbeiten an oder in einem denkmalgeschützten Gebäude die energetische Sanierung, der Abriss oder Teilabriss des Gebäudes, die Entkernung, eine Nutzungsänderung wie die Umwandlung von Gewerberäumen zu Wohnräumen sowie Umgestaltungen – zum Beispiel Überdachungen, Vordächer oder Terrassen. Auch der Ein- und Anbau von Treppen und Aufzügen oder der Ausbau des Dach- oder Kellergeschosses sind relevant.
Darüber hinaus solltest du auf Genehmigungen achten, wenn du das Erscheinungsbild veränderst, in tragende Konstruktionen eingreifst, Wände durchbrichst, Schaufenster einbaust, eine Satellitenschüssel befestigst oder eine Solaranlage installierst.
Kosten, Steuervergünstigungen und Förderungen
Um bei einer Sanierung die Auflagen des Denkmalschutzes zu erfüllen, sind meist Maßnahmen notwendig, die nur spezielle Handwerksbetriebe ausführen. Der finanzielle Aufwand hierfür ist hoch. Da es aber im Interesse der Allgemeinheit ist, Denkmäler zu erhalten und zu schützen, gibt es Zuschüsse und Steuervergünstigungen. Diese kommen teilweise vom Bund, aber auch von den Ländern und Kommunen.
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Welche Kosten auf dich zukommen lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängen vom jeweiligen Zustand der Bausubstanz und den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde ab. Die erforderlichen Maßnahmen sind sehr unterschiedlich.
Wenn es beispielsweise im Haus schützenswerte Wandvertäfelungen oder Türen gibt, musst du diese aufwendig restaurieren lassen. Falls dein Altbau neue Fenster benötigt, diese aber nicht restauriert und durch eine energieeffiziente Verglasung modernisiert werden können, sind Eins-zu-eins-Nachbildungen der ursprünglichen Fenster erforderlich. Bei der Fassade soll in der Regel der ursprüngliche Zustand erhalten bleiben. Daher ist eine Außendämmung nicht möglich. Die Innendämmung ist somit die einzig umsetzbare energetische Maßnahme. Daher solltest du dich von Experten vor Ort beraten lassen.
Welche Steuervergünstigungen gibt es?
Der Staat gewährt Denkmaleigentümern Steuervergünstigungen. So kannst du die Kosten für die Sanierung von Denkmalschutz als Denkmal-AfA (AfA = Absetzung für Abnutzung) von der Steuer absetzen, um deine Einkommensteuer zu reduzieren. Im Vergleich zu nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze höher:
- Wohnst du selbst im sanierten Haus, kannst du innerhalb von 10 Jahren 90 Prozent der Kosten geltend machen, also 9 Prozent pro Jahr.
- Vermietest du das Haus, kannst du in den ersten 12 Jahren 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen – jeweils 9 Prozent in den ersten 8 Jahren und 7 Prozent in den darauffolgenden 4 Jahren.
Welche Förderungen sind möglich?
Grundsätzlich vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine Förderung für den Denkmalschutz im Rahmen der energetischen Sanierung zum „KfW-Effizienzhaus Denkmal“. Zudem fördert die KfW Einzelmaßnahmen wie den Austausch der Heizungstechnik und die Erneuerung von Fenstern und Türen. Leider wurde ab dem 24. Januar 2022 die Bewilligung von Anträgen nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW vorläufig gestoppt. Es wird eine Verlängerung geben. Der Zeitpunkt ist derzeit jedoch noch unklar.
Vom Programmstopp nicht betroffen ist die BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
Zudem haben einige Bundesländer eigene Förderprogramme. Diese fördern die Sanierung von Häusern, die unter Denkmalschutz stehen, mit einem Zuschuss. Finanzielle Unterstützung für dein Baudenkmal erhältst du auch von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, den Landesdenkmalämter sowie der Denkmalschutzbehörde vor Ort.
Tipps für die Sanierung von Baudenkmälern
An erster Stelle steht die Beurteilung des energetischen und baulichen Zustands der Immobilie durch auf Baudenkmäler spezialisierte Energieberater oder Fachpersonal aus den Bereichen Architektur, Planung und Bauphysik. Diese erstellen dir ein Sanierungskonzept. Rechne die anfallenden Kosten gut durch.
Bevor du mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen kannst, musst du alle geplanten baulichen Veränderungen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Bauamt deiner Stadt oder Gemeinde abstimmen und eine Genehmigung einholen. Die Genehmigungszusage der Denkmalschutzbehörde ist auch die Voraussetzung dafür, dass du eine Förderung für die Sanierung oder die Denkmal-AfA in Anspruch nehmen kannst. Den Genehmigungsantrag musst du in Textform einreichen. Zudem sind unter anderem folgende Unterlagen hinzuzufügen:
- Lageplan
- Baubeschreibung
- Maßnahmenbeschreibung
- Fotos
Vor- und Nachteile der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude
Aufgrund der hohen Anforderungen solltest du dir gut überlegen, ob du eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben und instand setzen möchtest. Wir fassen für dich die Vor- und Nachteile zusammen:
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Vorteile
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Nachteile
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- Einzigartigkeit
- Erhalt eines historischen Bauwerks
- Fördermöglichkeiten durch Bund, Länder, Kommunen und Institutionen
- Steuervorteil durch Absetzbarkeit der Sanierungskosten
- stabiler Wert
- Wertsteigerung
- ggf. höhere Mieterträge
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- strenge Sanierungsauflagen
- Einschränkungen bei der individuellen Umsetzung
- hohe Sanierungs- und Erhaltungskosten
- Instandhaltungspflicht, Denkmalpflege
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