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Altbau-Wände sanieren: Das solltest du beachten

Über diesen Artikel

Lesezeit

5 Minuten

Veröffentlichung

27.05.2022

Letztes Update

30.06.2022

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Du solltest die Wände im Altbau sanieren, wenn sie feucht oder beschädigt sind. Zudem verhinderst du durch eine Sanierung mit neuer Dämmung, dass wertvolle Wärme verloren geht.

Inhaltsverzeichnis

Wann sollte ich in einem Altbau die Wände sanieren?

Durch die Beseitigung von Schäden im Baukörper und deren Ursachen erhältst du nicht nur den Wert der Immobilie, sondern steigerst ihn sogar. Die Wände in einem Altbau solltest du aus folgenden Gründen sanieren:

Feuchtigkeit und Schimmel

Eine Sanierung der Wände im Altbau ist vor allem dann erforderlich, wenn du Feuchtigkeit und Schimmel feststellst. Das kann verschiedene Ursachen haben. So führen beispielsweise Kältebrücken im Mauerwerk dazu, dass sich Feuchtigkeit aus der Raumluft ansammelt und schimmelige Stellen entstehen. Die Feuchte kann aber auch durch Defekte in der Wand von außen nach innen dringen. Noch problematischer ist eine Nässe, die von unten in der Wand aufsteigt. Schließlich besteht auch die Möglichkeit, dass ein in der Wand verlaufendes Wasserrohr undicht ist.

Du musst in jedem Fall die Ursachen ergründen und beseitigen, bevor du die problematischen Stellen durch neue Farbe oder Tapeten überdeckst. Sollten dir dazu die Fachkenntnisse fehlen, ziehe unbedingt einen Baufachmann für die Sanierung von feuchten Wänden zu Rate.

Risse und Schäden

Bei alten Gebäuden ist oft auch der Putz schadhaft. Durch Risse oder sogar größere Fehlstellen im Außenputz dringt Nässe durch die Wand und schädigt mit der Zeit das Mauerwerk. Das kann die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes beeinträchtigen. Risse solltest du abdichten und fehlenden Putz erneuern. Je nach Erhaltungszustand des Putzes ist es unter Umständen notwendig, die gesamte Oberfläche der betroffenen Außenwand komplett zu sanieren bzw. neu zu verputzen.

Undichte Stellen an Türen und Fenstern

Auch Anschlussstellen von Fenstern und Türrahmen an das Mauerwerk sind anfällige Stellen. Im Laufe von Jahrzehnten verlieren die verwendeten Dichtmittel ihre Flexibilität und es entstehen undichte Stellen. Ein Anzeichen dafür ist, dass es im Bereich der Fenster und Türen zieht. Diese Undichtheiten solltest du ebenfalls beseitigen, da auch sie zu Wärmeverlusten führen.

Die Wandsanierung des Altbaus ist eine gute Gelegenheit, alle alten Fenster gegen moderne, wärmedämmende auszutauschen. Bei fachgerechter Ausführung sind die Anschlussstellen wieder dicht und die modernen Fenster tragen zusätzlich zur Energieeinsparung beim Heizen bei.

Hohe Wärmeverluste und Heizkosten

Die Wärmedämmung von Altbau-Wänden entspricht nicht dem heutigen Stand der Technik. Die früher verwendeten Baustoffe und Bauelemente haben nicht die Eigenschaften von heutigen Materialien. Zudem können im Lauf der Jahre Bauschäden hinzukommen, die zu Wärmeverlusten führen. Deshalb trägt allein schon die Sanierung mit Dämmung der Außenwände dazu bei, dass du Kosten sparst.

Sind die baulichen Probleme beseitigt, steht die Wärmedämmung der Außenwände an. Damit minimierst du die Wärmeverluste durch die Wände weiter bzw. erhöhst die Effizienz des Energieeinsatzes. Das spart Energie und Kosten, weil du weniger heizen musst. Allerdings reicht die Dämmung der Außenwände allein nicht aus. Auch die Bodenplatte bzw. Kellerdecke und das Dach solltest du entsprechend dämmen.

Durch die Sanierung erhöhst du auch die Effizienz im Primärenergieverbrauch, insbesondere bei der Heizung. Somit sparst du künftig Brennstoffkosten und leistest durch den verringerten Ausstoß von CO2-Emissionen bei der Heizung einen Beitrag zum Klimaschutz.

Pflicht zur energetischen Sanierung

Unter Umständen besteht sogar eine Pflicht zur energetischen Sanierung deines Altbaus. Das trifft zu, wenn das Haus vor 2002 errichtet wurde und nicht den aktuellen gesetzlichen Vorgaben zur Wärmedämmung und eingesetzter Heiztechnik entspricht. In dem Fall musst du deinen Altbau innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf sanieren.

 

Wände in Altbauten sanieren: Maßnahmen und Vorgehensweisen

Es kann sein, dass du alle Wände deines Altbaus sanieren musst. Dabei gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen und Empfehlungen für Außen- und Innenwände.

Außenwände im Altbau sanieren

Der Außenputz an der Fassade schützt das Mauerwerk vor Witterungseinflüssen. Er muss die gesamte Oberfläche gleichmäßig bedecken, fest haften und ohne Risse sein. Wenn das Mauerwerk selbst keine Schäden hat, solltest du Risse im Putz verfüllen. Fehlstellen sind mit neuem Putz zu versehen. Ist der Putz großflächig beschädigt und haftet er nicht mehr zuverlässig, solltest du ihn komplett abschlagen und die gesamte Wandoberfläche neu verputzen. Für Außenanwendungen kommen robuste Zementputze infrage.

Innenwände im Altbau sanieren

Auch im Innenbereich kann es erforderlich sein, Wände zu sanieren, wenn der Putz beschädigt ist. Bei langandauernden Durchfeuchtungen löst sich dieser irgendwann. An schimmeligen Stellen solltest du den Putz vollständig entfernen.

Es kann auch sein, dass sich die Verputzung aufgrund ihres Alters partiell von der Wand löst. Lockeren Altputz solltest du beseitigen und die Risse mit Spachtelmasse auffüllen. Bei größeren Schäden ist es besser, den ganzen Putz zu entfernen und die Wand neu zu verputzen. Der Innenputz dient als Untergrund für weitere Beschichtungen wie Dekoputz, Farbe und Tapeten. Dazu muss er eben, glatt und tragfähig sein.

Im Innenbereich kommen Gips- oder Kalkputze zur Anwendung. Gipsputz lässt sich am leichtesten verarbeiten und ergibt, bei fachgerechter Ausführung, eine feine glatte Oberfläche.

Sanierputz fördert ein trockenes Mauerwerk

Wenn Wände über eine längere Zeit feucht sind, lagern sich Salze ein. Sie führen immer wieder zu Ausblühungen und beschädigen aufgebrachte Putze und Wandfarben. In solchen Fällen verwendet der Fachmann Sanierputze. Sie sind grobporig und fördern damit das Austrocknen des Mauerwerks. Durch ihre chemische Zusammensetzung verhindern sie weitere Salzausblühungen.

Voraussetzung ist allerdings, dass du die Ursache für die Durchfeuchtung des Mauerwerks gefunden und beseitigt hast. Für den anschließenden Farbanstrich verwendet der Experte spezielle Silikat- oder Silikonharzfarben. Die sonst üblichen Wandanstriche sind nicht geeignet.

 

Wie viel kostet eine Sanierung der Wände im Altbau?

Die Kosten der Sanierung hängen unter anderem von dem Alter und Erhaltungszustand des Hauses ab. Schätzungen belaufen sich auf 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Angabe bezieht sich aber auf eine komplette Altbausanierung – inklusive Austausch der Heizung, Badsanierung, Wärmedämmung und weiteren Posten.

Für Maßnahmen gegen aufsteigende Feuchtigkeit zahlst du 12.000 Euro oder mehr. Wenn du Asbest entfernen lässt, musst du mit etwa 2.000 bis 25.000 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen. Für Malerarbeiten inklusive kleinerer Wandausbesserungen fallen rund 80 Euro pro Quadratmeter an. Wenn du die Wände im Altbau sanieren willst, solltest du auch eine Fassadendämmung in Auftrag geben. Diese kostet 210 Euro oder mehr pro Quadratmeter Oberfläche.

 

Tipps für den Kauf eines Bestandsgebäudes

Wenn du mit dem Kauf eines Altbaus liebäugelst, solltest du dir darüber bewusst sein, dass wahrscheinlich Sanierungsarbeiten auf dich zukommen. Schaue dir das Haus deshalb vor dem Kauf innen und außen gründlich an.

Auf Feuchtigkeit und Schimmel achten

Wasserflecken und Schimmel sind Alarmzeichen. Prüfe auch, ob die betroffenen Flächen feucht sind. Ist das der Fall, solltest du die Ursache finden. Handelt es sich um aufsteigende Nässe in den Wänden, muss ein Fachbetrieb diese trockenlegen. Das gelingt durch das Einbringen einer vertikalen Abdichtung oder ein Injektionsverfahren. Beide Vorgehensweisen sind aufwendig und kostenintensiv. Solange die Ursache für nasse Wände nicht beseitigt ist, solltest du sie nicht mit neuem Putz sanieren.

Bausachverständigen zur Besichtigung mitnehmen

Es ist zu empfehlen, bei einer Hausbesichtigung einen Bausachverständigen mitzunehmen. Er kann dir problematische Stellen zeigen, die du vielleicht übersiehst und den Umfang sowie die Kosten einer notwendigen Sanierung abschätzen.

Zudem weiß der Bausachverständige, welche Wände du entfernen darfst und was du dabei beachten musst. Ältere Gebäude haben meist kleinere Zimmerzuschnitte als heute üblich. Oft besteht daher der Wunsch, kleinere Zimmer durch Entfernung von Zwischenwänden zu einem größeren Raum zusammenzulegen. Allerdings kannst du nur nicht tragende Innenwände problemlos entfernen.

Möglichen Denkmalschutz prüfen

Schließlich solltest du beim Verkäufer oder Makler erfragen, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Trifft das zu, musst du bei einer Altbausanierung strenge Vorgaben der zuständigen Behörde einhalten. Du darfst insbesondere die Außenansicht des Gebäudes nicht wesentlich verändern. Dadurch ist zum Beispiel die Außenanbringung einer Wärmedämmung nicht möglich und müsste im Innenbereich erfolgen.

Insgesamt verteuert die Einhaltung der Vorgaben des Denkmalschutzes eine Sanierung meist erheblich. Das solltest du bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Altbaus auf jeden Fall beachten.

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